Teenused - Plaan2 Teenused - Plaan2

MIS ON KASUTUSLUBA? MIS ON KASUTUSLUBA?


Kasutusluba on kokkuvõtlikult kinnitus, et püstitatud, laiendatud või ümberehitatud ehitist on ohutu kasutusotstarbe päraselt kasutada.

Iga ehitusluba peaks lõppema kasutusloaga. 2015 aastal vastu võetud ehitusseadustiku rakendamise seadus annab võimaluse enne 2015 aastat õigusliku aluseta ehk ilma ehitusprojekti ja ehitusloata püstitatud, laiendatud või ümberehitatud ehitisi vastu võtta ehk kasutusluba taotleda ilma eelnevalt ehitusluba taotlemata.

See eeldab muidugi seda, et ehitis on ohutu, ehitustööd on lõpetatud enne 2015 aastat ja ehitis vastab nt üldplaneeringule või detailplaneeringule. Ehitusprojekti asendab sellisel menetlusel ehitise audit

EHITUSLOATA EHITISED EHITUSLOATA EHITISED


Antud olukorras on kasutusloa menetluse kaudu ehitise legaliseerimine võimalik juhul, kui ehitustööd on lõpetatud enne 2015 aasta suve.

Antud olukorras tuleb ehitise kohta koostada üldjuhul mõõdistusprojekt ning teostada vajalikud uuringud ja auditid tõendamaks, et rajatud või ümberehitatud ehitis on ohutu ning vastab muu hulgas nt ehitusseadustiku § 11. Ehitisele esitatavad nõuded.

Ehitised, mis on püstitatud või ümberehitatud ajavahemikus 2003-2015 peavad muuhulgas vastama ka kehtivale üld- või detailplaneeringule.

 

 

EHITUSLOAGA EHITISED EHITUSLOAGA EHITISED


Olukorras, kus ehitis on püstitatud või ümberehitatud ehitusloa alusel, tuleb kohalikule omavalitsusele esitada hoone ehitustehniline dokumentatsioon.

See on dokumentide kogum, mis tõendab, et ehitis on ehitatud nõuetekohaselt ning paigaldatud tehnosüsteemid on ohutud s.h. elektripaigaldis, gaasiseadmed, kütteseadmed ja kolded.

Muu hulgas tuleb esitada ka ehitustööde päevikud ja kaetud tööde aktid. Üksikelamute puhul on tavapärane olukord, kus antud dokumente koostatud ei ole. Sellisel juhul saab neid asendada üldehitusliku auditiga.

KASUTUSLOA TAOTLEMISE KORRALDAMINE

Juhul, kui kinnisvara omanik ise kõikide vajalike dokumentide hankimise ning kasutusloa taotlemise peavaluga hakkama ei saa, siis oleme meie selles osas pakkumas oma abi. Tihti ei olegi mõistlik ise peaees tundmatusse vette hüpata ning katse-eksitus meetodil asju proovida vaid lasta asjatundjatel oma tööd teha, et tulemuseks on parim ning maksimaalselt kiire.

 

KUI KAUA PROTSESS AEGA VÕTAB

Iga ehitis on oma iseloomu, probleemide ja küsimustega. Seega ühe vitsaga ühtegi asja lüüa ei saa. Kasutusloa taotluse eelduseks on mitmete asjakohaste dokumentide olemasolu ning ajaline kulu taandub pigem nende dokumentide/auditite hankimisele kui kohalikus omavalitsuses menetlusele. Samuti tuleb arvestada, et uuringute/auditite tulemused ei pruugi olla ka kohe positiivse tulemiga ning vajalike paranduste tegemine võib aega võtta.

Ehitusseadustiku kohaselt on kohalikul omavalitsusel aega kasutusteatist menetleda 10 päeva ehk 10 päeva jooksul peale teavitamist, kui KOV täiendavaid nõudeid ei esita, võib ehitist kasutada. Valdavalt 10 päevast kasutusteatise menetlust tegelikkuses ei eksisteeri, kuna ajalises hädas olevad KOV-id saadavad enamus kasutusteatisi täiendavasse kontrolli ehk lisavad 10 päevasele menetlusajale 30 päeva juurde. Kasutusloa puhul on menetlusaeg 30 päeva.

Täiendava kontrolli raames nii kasutusteatiste kui ka kasutuslubade menetluses tutvuvad KOV ja Päästeamet taotluse juurde esitatud dokumentidega ning vajaduse korral teostavad objekti ülevaatuse. Kui menetluse käigus tekib küsimusi/märkusi, siis lisatakse taotluse juurde vastav märkus, mille saab lahendada selle tagastamisel. Seega, olenevalt esitatud märkuste sisust ning keerukusest, võib menetluse kestus veelgi pikeneda.

Nõutavate dokumentide nimekiri sõltub ehitise kasutamise otstarbest. Üks lihtsamaid on üksikelamu, mille kasutuloa taotlemiseks vajalike võimalike dokumentide nimekirja ka siinkohal välja toome. Täpsem nimekiri sõltub konkreetsest olukorrast ja hoonest.  
  1. EHITUSJÄRGNE MÕÕDISTUSAKT – tegemist on ehitusjärgse kinnistu plaaniga, kuhu on kantud kõik kinnistul paiknevad hooned ja rajatised ning mille alusel saab muuhulgas kontrollida, kas hoone / rajatis on rajatud projektikohasesse asukohta. Ühtlasi märgitakse ehitusjärgsele mõõdistusele kinnistul paiknevad katendid, maapinna kõrgused, tehnovõrgud ning muud objektid.
 
  1. ELEKTRIPAIGALDISE AUDIT – audit, mille tulemusena peab saama kinnitatud, et hoone elektripaigaldis on ohutu ning kasutamiseks valmis. NB! Uuemate hoonete puhul eeldab auditi koostamine elektripaigaldise projekti ning elektripaigaldise ehitaja poolset vastavusdeklaratsiooni.
 
  1. GAASIPAIGALDISE AUDIT – juhul, kui hoonet köetakse tänavavõrgust saadava gaasivarustusega, tuleb lasta gaasipaigaldist kontrollida vastavat akrediteeringut omava ettevõtte poolt gaasipaigaldise auditi läbiviimisega. Auditi läbiviimise tulemusena peab selguma, et gaasipaigaldis vastab nõuetele ning on kasutamiseks ohutu.
 
  1. MÕÕDISTUSPROJEKT – juhul, kui hoones on teostatud projektist erinevalt muudatusi ning nende legaliseerimiseks on vajalik koostada muudatusprojekt, siis selle aluseks on mõõdistusprojekt. Projekti mahus esitatakse hoone korruste plaanid, vaated, lõige ja tehniliste näitajate tabel.
 
  1. MUUUDATUSPROJEKT– olemasoleva ehitusloa saanud ehitusprojekti muutmiseks vajalik projekt ehk kui võrreldes algse projektiga on teostatud muudatusi, mida on võimalik läbi muudatusprojekti muuta, koostatakse ehitusprojekti muudatus.
 
  1. ÜLDEHITUSLIK AUDIT – audit, mis asendab kasutusloa menetluses nende puudumisel ehitusdokumentatsiooni (ehitustööde päevikuid, kaetud tööde akte) ja/või on vajalik, et hinnata ehitusprojekti puudumisel hoone ohutust ja vajadusel ka vastavust kehtivatele planeeringutele.
 
  1. TULEOHUTUSAUDIT – audit, millega hinnatakse hoone vastavust tuleohutusnõuetele. Vajaduse tingib väikeelamute puhul asjaolu, kui hoone ei vasta ehitusprojektile ning muudatusprojektiga ei ole võimalik muudatusi legaliseerida. Samuti on vajalik, kui puudub dokumentatsioon (kaetud tööde aktid, sertifikaadid jne) tuleohutustööde teostamise ja nõuetele vastavuse kohta.
 
  1. KÜTTEKOLLETE EKSPERTIIS – vajalik dokument, kui ei suudeta tõendada küttekollete ohutust. Üksikelamus võib omanik küttekoldeid ise paigaldada, s.h. tehases toodetud tahkeküttekoldeid ning korstnaid, olemas peab olema toodete sertifikaadid, paigaldus- ja kasutusjuhendid ning korstna puhul ka kaetud tööde akt / läbilõikeskeem tõendamaks, et korsten on paigaldatud vahe- ja katuslagedest läbiviimisel paigaldusjuhendile vastavalt. Üksikelamu mittetehaseliste toodete puhul peab aga küttekolde passi puudumisel tellima küttekollete ekspertiisi. Kahe ja enama korteriga elamutes ning muudes suuremates hoonetes küttekoldeid omanik ise enam paigaldada ei või ning küttekollete dokumentatsiooni puudumisel (kaetud tööde aktid, ahjupassid jne) tuleb tellida küttekollete ekspertiis, mis tõendaks paigaldatud toodete vastavust nõuetele.
 
  1. KORSTNAPÜHKIMISAKT– juhul, kui hoones on kasutusel tahkeküttekolded „ahin, kamin, pliit“ näol, tuleb lasta korstnapühkija kutsetunnistusega isikul kontrollida/puhastada korstent ja ühenduslõõri. Kui korstnapühkija hindab küttesüsteemi nõuetele vastavaks, väljastatakse korstnapühkimise akt. Üksikelamutel tuleb kehtiva seaduse kohaselt süsteemi kontrollida/puhastada iga viie aasta tagant.
 
  1. JOOGIVEE ANALÜÜSID– vajalik puur- või salvkaevu kasutamisel elamu joogiveevarustusena. Proove saab ise võtta ja laborisse viia või tellida vastav teenus laborist.
 
  1. PUURKAEVU PUHUL – puurkaevu pass
 
  1. REOVEEMAHTUTI PUHUL – mahuti sertifikaat ja paigaldusakt ning vahest ka reovee äraviimise kohta väljavedu tõendavad arved.
 
  1. ÕHKSOOJUSPUMBA PUHUL – soojuspumba pass, KOVi nõudmisel ka mürataseme mõõdistus.
 
  1. SUNDVENTILATSIOONI PUHUL – õhuhulkade mõõteprotokoll, millest nähtub ruumidesse projekteeritud õhuhulkade tagatus.
VÄIKEEHITISTE EHK ALLA 20m2 SUURUSTE HOONETE PÜSTITAMINE

1 juulist 2015 hakkas kehtima ehitusseadustik, mis ei nõua enam alla 20,0m² ehitisealuse pindalaga ehitiste püstitamisel, ümberehitamisel või lammutamisel nendele lubade taotlemist, teavitamist või kooskõlastamist kohalikus omavalitsuses. Ehk kui tekib plaan kinnistu omanikul hakata oma kinnistule püstitama alla 20,0m² ehitisealuse pindalaga kasvuhoonet, kuuri, sauna vms siis seaduse järgi oleks nagu vabad käed - tee kuidas, kuhu ja mil moel tahad, kedagi ju teavitama ei pea.

Päris nii see aga ei ole, kuigi kohaliku omavalitsusega kooskõlastamise nõue puudub, käsitletakse igasuguse ehitise s.h. kuni 20,0m² ehitisealuse pindalaga hoone püstitamist siiski ehitamisena ning sellele kohaldatakse ehitisele ja asjakohasel juhul ka ehitamisele esitatavaid nõudeid. Ehk kuigi sa ei pea kedagi püstitamise kavatsusest teavitama, pead sa siiski ise veenduma, et soovitud ehitis vastaks ehitamisele ja ehitisele esitatavatele nõuetele. Ehitatav ehitis peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringutega.

Tavapäraseks on ju omal kinnistul näiteks kuuri püstitamine kinnistu nurka või piiri äärde, sinna ta ju sobib, eemal muust. Siinkohal aga peab teadma seda, kas sinna ikka tohib ehitada. Esimene küsimus on, kas kinnistu kohta kehtib detailplaneering ning kui kehtib, siis tuleks selgeks teha, kas vastavalt detailplaneeringule on lubatud hoonete püstitamine kinnistu piirile või on seal sätestatud ehituskeeluala/hoonestusala, kuhu ei tohi/tohib hooneid/rajatisi püstitada. Samuti tuleb jälgida seda, et naaberkinnistul paiknevate hoonetega oleks tagatud nõutav tuleohutuskuja 8,0m, mis piiraks tule levikut naaberehitistele määratud aja jooksul ning hoone vastaks muudele tuleohutusnõuetele s.h. näiteks sauna rajamisel, kus paikneb tahkeküttekolle.

Samasugused nõuded kehtivad ka näiteks varjualuste ehk rajatiste kohta, s.h. alla 20,0m² ehitisealuse pindalaga rajatiste puhul, sest näiteks tuleohutuslikult rakendatakse kuja nõuet ka rajatistele, kui rajatis võimaldab tulelevikut. Ehk kokkuvõtlikult on igasuguse ehitise ehitamisel nõutav asjakohastest seadustest ja määrustest kinni pidamine, kuid alla 20,0m² ehitusaluse pindalaga ehitiste puhul langeb vastavuse kontrollimise kohustus/vajadus omanikule endale.


ÕHKSOOJUSPUMBAD

Igapäevaselt satume me kasutuslubade taotlemisel silmitsi probleemiga, kus ehitise omanik on paigaldanud hoonesse õhksoojuspumba s.h. siis välimise agregaadi. Tavapärane selgitus kinnisvara omanikel on antud teemal lihtne, see on ju nagu külmkapp, mille köögis nurka tõstad ja pistikusse torkad. Mis luba selleks vaja on?

Vastavalt kehtivale ehitusseadustikule aga käsitletakse soojuspumba paigaldamist kui ehitamist. Ehitusseadustiku § 4.  Ehitamine, (3) Ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus: 3) paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet.

Seega peaks soojuspumba paigaldamisele eelnevalt koostama vastava ehitusprojekti ning esitama kohalikule omavalitsusele ehitusteatise. Selle teavitatuks lugemisel KOV-i poolt, tuleks paigaldada soojuspump ning seejärel teavitada KOV-i selle kasutamisest ehk esitada soojuspumba pass ning kasutusteatis.

Juhul, kui soojuspump on paigaldatud õigusliku aluseta ehk ehitusteatist esitamata ning see on teostatud enne 2015 aasta juuli kuud, siis saab seda ilmselt legaliseerida läbi kasutusteatise menetluse. Ilmselt seetõttu, et eri piirkondades on erinevad nõuded soojuspumba paiknemise ja varjamise osas.

Näiteks Nõmme linnaosa üldplaneering sätestab järgmist - Õhksoojuspumba seadmeid võib kavandada tänavalt mittevaadeldavasse asukohta maapinnal paiknevale alusele, hoonesse või soklile varjatud kujul (kaetud puitrestiga, sokli või seinapinnaga sama värvitooni). Ehk kui olete pumba paigaldanud Nõmmel otse tänava poole ja seina peale, siis võidakse nõuda selle ümbertõstmist või leebemal juhul selle varjamist fassaadiga samas toonis puitrestiga näiteks.

Samuti tuleb arvesse võtta asjaolu, et KOV võib nõuda ka soojuspumba müra mõõdistust, et teha kindlaks, kas naabriteni jõudev müra ei ületa piirnormi.

Projektijuhtimise teenuse näol pakume oma professionaalset abi kasutusloa jaoks vajalike dokumentide hankimisel kui ka tegutseme menetluse sujuva laabumise nimel. Töötame välja Teie hoonele ja olemasolevale olukorrale vajaliku tegevuskava ning viime selle ellu.

Töö valdavaks sisuks on erinevate auditeerijate/uuringute teostajate tööde teostamise koordineerimine, omavalitsustega suhtlemine, kasutusloa taotluse esitamine ning kasutusloa eelsetel ülevaatustel osalemine ja omaniku nõustamine.


Projektijuhtimine on üks olulisemaid osasid seadustamises kuna just õige tegevuskava valik paneb paika kogu protsessi sujuva liikumise ja tulemuseni jõudmise.